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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Wirtschaftlichkeitsgebot (Betriebskosten) | dictate of cost efficiency (operating expenses) | Nicht nur im preisgebundenen Wohnungsbau, sondern auch bei frei finanzierten Mietwohnungen müssen Vermieter hinsichtlich der Betriebskosten das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Normiert ist dies in § 556 Abs. 3 BGB. Das Wirtschaftlichkeitsgebot bedeutet, dass Einkäufe zu überhöhten Preisen zu vermeiden sind. Wirtschaftlich bedeutet nicht immer billig: Der Vermieter ist nicht gezwungen, immer das billigste Angebot anzunehmen. Er hat ein Auswahlermessen und kann auch Qualität, Zuverlässigkeit und spezielle örtliche Gegebenheiten in seine Entscheidung einbeziehen. Er darf jedoch nicht ohne Preis- und Leistungsvergleich den teuersten Anbieter auswählen. Für Vermieter ist die Ausübung dieses Auswahlermessens oft schwierig. Ob die Auswahl des teureren Angebotes bei einer Preisabweichung um ca. 20 Prozent unwirtschaftlich ist, ist umstritten. Die Auswahl eines um 100 Prozent teureren Angebotes kann auf unwirtschaftliches Handeln schließen lassen. Die Gerichte verlangen in solchen Fällen vom Vermieter eine überzeugende Darlegung seiner Gründe für diese Entscheidung. Er trägt die Beweislast dafür, wirtschaftlich gehandelt zu haben. Kann er dies nicht beweisen, geht er jedoch nicht völlig leer aus: Als Betriebskosten können immer noch die Kosten umgelegt werden, die das günstigere Angebot verursacht hätte (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 25.03.2003, Az. 64 S 283/02; Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 16.01.2002, Az. 114 C 7/01). Macht der Mieter gegen den Vermieter einen Schadenersatzanspruch wegen eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend, trägt der Mieter auch die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen. Dies hat der Bundesgerichtshof am 06.07.2011 entschieden (Az. VIII ZR 340/10). Ein Mieter hatte mit Hinweis auf den "Betriebskostenspiegel für Deutschland" des Deutschen Mieterbundes e.V. überhöhte Müllabfuhrgebühren beanstandet und einen entsprechenden Betrag als Schadenersatz gefordert. Den Betrag behielt er schließlich von der Miete ein. Der BGH entschied, dass der Mieter hier das Vorliegen einer Pflichtverletzung des Vermieters nicht ausreichend nachgewiesen habe: Der Betriebskostenspiegel für Deutschland werde überregional auf empirischer Basis ermittelt. Die Kostenstruktur bei den Betriebskosten sei je nach Region und Gemeinde derart unterschiedlich, dass er im Einzelfall keine Aussagekraft besitze. Auch bei Gewerberäumen muss der Vermieter sich an das Wirtschaftlichkeitsgebot halten. Will der Mieter einen Verstoß gegen dieses geltend machen, trägt er selbst die Beweislast. Er kann Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen, um seine Ansicht zu untermauern. Will der Mieter geltend machen, dass die Verwaltungskosten für das Gebäude überhöht sind, muss er vor Gericht vorbringen, dass der vom Vermieter an den Verwalter gezahlte Betrag das Ortsübliche soweit übersteigt, dass der Vermieter auch unter Beachtung seines Ermessensspielraumes das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt habe. Er hat ebenfalls zu belegen, dass der Vermieter sich gleichwertige Leistungen vor Ort auch zu einem weit günstigeren Preis hätte beschaffen können. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes hervor (Urteil vom 17.12.2014, Az. XII ZR 170/13). |
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